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萬(wàn)達業(yè)績(jì)“完美”,王健林卻換掉了審計師

  來(lái)源:樂(lè )居財經(jīng) 魏薇

  王健林是個(gè)消息靈通人士。

  4月15日,大連萬(wàn)達商業(yè)管理集團股份有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“大連萬(wàn)達商管”)2023年審計報告換了簽字者,從大華所變成了立信所。

  15天后,這次變更夾雜在年報里一起公開(kāi)了。

  再過(guò)10天,大華所出大事了。江蘇證監局向大華所下達行政處罰決定書(shū),事涉金通靈(300091.SZ)財務(wù)造假案,沒(méi)收業(yè)務(wù)收入688.68萬(wàn)元,處以3443.4萬(wàn)元罰款,并暫停從事證券服務(wù)業(yè)務(wù)6個(gè)月。

  由于大連萬(wàn)達商管“提前”解約,沒(méi)有出現在大華所受”牽連“的企業(yè)名單上。

  大連萬(wàn)達商管的子公司珠海萬(wàn)達商管四次沖擊港交所未果,已經(jīng)經(jīng)不起再一次造假風(fēng)波。一年多之前,他就被萬(wàn)達內部人捅了刀子。

  2023年3月,一位自稱(chēng)在萬(wàn)達工作兩年多的員工在網(wǎng)上發(fā)布一篇題為《說(shuō)說(shuō)2023年的萬(wàn)達商業(yè)》的文章,直指萬(wàn)達存在數據嚴重造假、預算制定不合理、組織架構不合理等諸多問(wèn)題,這里的造假包括了商戶(hù)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)造假、工程報修造假、直播造假、多經(jīng)造假、空鋪+短租造假、客流造假等。

  這些傳聞只是片面之詞,大連萬(wàn)達商管方面矢口否認。不過(guò),最終還是驚動(dòng)了中國證監會(huì )國際部,提出了六道問(wèn)題。

  不久后,瑞士信貸退出珠海萬(wàn)達商管上市保薦人行列,中信證券、摩根大通則繼續在列,審計機構是安永會(huì )計師事務(wù)所。

  從2020年到2022年三年疫情,無(wú)論是大連萬(wàn)達商管還是珠海萬(wàn)達商管,這對父子的業(yè)績(jì)實(shí)在是太穩了,尤其是兒子可用“完美”來(lái)形容。

  截至2023年末,大連萬(wàn)達商管直接或間接持有珠海萬(wàn)達商管79.23%的股權。

  證監會(huì )的六道問(wèn)題

  據《說(shuō)說(shuō)2023年的萬(wàn)達商業(yè)》文章,大連萬(wàn)達商管的出租率98%、租金收繳100%數據,是通過(guò)“注水”實(shí)現的:只要系統顯示沒(méi)有空鋪,租金全部繳齊就可以。由此產(chǎn)生的大量費用,則多由各地項目向商戶(hù)進(jìn)行提前預支,或通過(guò)其他方式找補。

  這些質(zhì)疑,大連萬(wàn)達商管做出了回應:1、銷(xiāo)售額:萬(wàn)達廣場(chǎng)內絕大多數租戶(hù)向發(fā)行人支付固定租金,固定租金與商戶(hù)銷(xiāo)售額沒(méi)有直接關(guān)聯(lián);2、客流量:萬(wàn)達廣場(chǎng)的入口處都安裝了檢測進(jìn)入商場(chǎng)人員數量的特殊裝置并與經(jīng)營(yíng)分析系統打通,不存在任何人為操縱或修改;3、出租率:由已出租面積除以總可出租面積計算,通過(guò)租賃系統進(jìn)行合同管理及監督執行,不存在任何人為操縱或修改。

  2023年6月,中國證監會(huì )國際部對珠海萬(wàn)達提出了六個(gè)問(wèn)題,涉及分紅、內控制度、商場(chǎng)出租率否存準確、控股股東短期償債風(fēng)險情況以及上市募集資金的用途等方面。要求萬(wàn)達商管結合報告期內公司服務(wù)費及租金實(shí)際收繳情況、同期同行業(yè)公司可比情況說(shuō)明上述出租率的計算口徑及其準確性;在考核和內控制度方面,有無(wú)防止內部人員虛報出租率和收繳率的相關(guān)有效措施以及實(shí)際執行情況。

  幾乎同時(shí),中國證監會(huì )中止了大連萬(wàn)達商管60億元小公募債券的注冊程序。

  不久后,大連萬(wàn)達商管發(fā)布公告稱(chēng),齊界因“個(gè)人原因”向董事會(huì )提交辭職報告,辭去董事長(cháng)職位,接任者是珠海萬(wàn)達商管的總裁肖廣瑞。

  商場(chǎng)出租率98.6%

  珠海萬(wàn)達商管首次遞表港交所,是在疫情的第二年,2021年10月21日。中國新型冠狀病毒第一例發(fā)生在2019年12月。

  話(huà)句話(huà)說(shuō),2020年是珠海萬(wàn)達商管遭遇的第一次疫情考驗。病毒兇猛,人們盡量減少外出,不去人扎堆的地方,商場(chǎng)所受影響,自然是首當其沖。2021年、2022年也是如此。

  但珠海萬(wàn)達商管似乎不懼怕病毒,它的商戶(hù)們似乎也愿意一起扛。

  一份漂亮的成績(jì)單出來(lái)了。2020年-2022年,珠海萬(wàn)達商管所管理的商業(yè)廣場(chǎng)(不包括停車(chē)位)的出租率分別為97.8%、99.3%、98.7%,平均出租率為98.6%。這三年的經(jīng)營(yíng)數據,也是珠海萬(wàn)達商管上市遞表的主要來(lái)源。

  據大連萬(wàn)達商管2022業(yè)績(jì)快報,這一年開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達廣場(chǎng)項目55個(gè),完成年計劃的100%;累計開(kāi)業(yè)項目473個(gè),管理商業(yè)面積6556萬(wàn)平方米。其中,租賃面積為4445萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)11%?偸杖脒_到533.1億元,完成其年計劃的99.6%,同比增長(cháng)7.4%。其中,租金收入為508.5億元,同比增長(cháng)8%。商鋪出租率達到98.7%,租金收繳率達100%。

  但現實(shí)的情況是,在2020-2022年期間,眾多商場(chǎng)深受疫情影響,商戶(hù)大范圍閉店和退租。尤其是2022年,全國商業(yè)中心平均租金收繳率,不足50%,而珠海萬(wàn)達商管的是全國平均水平的2倍還多,出租率反而處在3年中的最高水平。

  大連萬(wàn)達商管有三大業(yè)務(wù)板塊:投資物業(yè)租賃及管理、酒店運營(yíng)、其他。其中,投資物業(yè)租賃及管理是收入的主要來(lái)源,占比超過(guò)90%。珠海萬(wàn)達商管三大業(yè)務(wù)板塊為:商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)。

  2020年-2022年,珠海萬(wàn)達商管分別實(shí)現營(yíng)業(yè)收入171.96億元、234.81億元、271.2億元,收入增加主要由業(yè)務(wù)擴張導致的在管商業(yè)廣場(chǎng)數目及在管建筑面積增加所推動(dòng)。與此同時(shí),大連萬(wàn)達商管的營(yíng)業(yè)收入也在同步增長(cháng)。

  猛增的利潤

  珠海萬(wàn)達商管是大連萬(wàn)達商管重要的業(yè)績(jì)支撐。

  截至2020年末,大連萬(wàn)達商管總資產(chǎn)5626.47億元,凈資產(chǎn)2749.93億元;珠海萬(wàn)達商管總資產(chǎn)473.11億元,凈資產(chǎn)19.77億元。

  截至2021年末,大連萬(wàn)達商管總資產(chǎn)5846.76億元,凈資產(chǎn)2848.47億元;珠海萬(wàn)達商管總資產(chǎn)226.82億元,凈資產(chǎn)66.11億元。

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