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太古在三亞怎樣打造一個海島商業街區

  來源:觀點指數 馮彩云 

  近日,市場傳來消息,太古地產位于三亞海棠灣的項目已確定為太古里,該項目為太古地產和中國中免合作的三亞國際免稅城三期項目。

  此前中國中免表示,合作將發揮太古在商業地產開發、招商以及運營方面的商業項目經驗,打造高端旅游零售業態,通過與三亞國際免稅城一期、二期的協同,助力公司持續鞏固在海南的市場地位。

  太古方面也表示,三亞國際免稅城三期項目是太古目前發展的首個度假型零售項目,于太古地產而言項目定位和意義獨特。

  此次確定項目命名,實際上意味著太古在太古匯和太古里之間,選擇了太古里這一帶有非標色彩的產品線。

  商業客認為,太古在打造三亞項目時,除了延續太古里系列優勢外,還需重點考慮到三亞作為旅游城市的特性,滿足主力客群的強消費需求。

  不過由于相關經驗欠缺,三亞太古里的打造于太古而言還是意味著不小的挑戰,但若進展順利,將為其商業發展再添新動力。

  太古里商業基因

  太古里系列是太古內地零售商業的主品牌之一,主要定位為街區式商業,是開放式、低密度的街區式購物中心,目前太古成功運營有三里屯太古里、前灘太古里及成都太古里。

  實際上,三亞項目產品線的確定在之前就有端倪。

  項目條件上,海棠灣免稅綜合體街區屬性較強,與太古里的街區商業特點相契合;打造方向上,太古地產表示該項目要將商業高端零售和文化藝術元素相融合,相比太古匯,太古里的商業定位更能凸顯特色。

  業績表現上,太古里系列有著不錯的表現,相信也給太古再造一個太古里項目增加了信心。最新業績數據顯示,2023年太古內地太古里的零售額同比增幅在30.5%-78.8%之間,平均增幅在47.7%。

數據來源:企業年報,商業客整理

  雖然三亞太古里目前的詳細規劃尚未公布,但從過往太古運營的太古里項目還是可以窺見其打造邏輯。

  首先是開放式街區的定位,讓太古里的整體建筑有很強的開放性,且與人群有較強聯系性,加強建筑與人、景的統一性,而在后續的運營中,社區氛圍的營造也至關重要。

  再則是因地制宜,太古會根據所在城市的特征、項目定位和目標客群,劃分太古里項目的業態區域,主要分類為年輕潮流與高端零售兩種。

  以北京三里屯太古里為例,南區主要為潮流品牌,建筑上突出時尚活力,用色大膽艷麗;而北區以奢侈品牌為主,建筑上體現內斂奢華,映襯國際品牌的調性。

  在此基礎上,太古方面還會綜合城市地域特征與文化,制定每個太古里街區的主題。北京三里屯太古里的南區和北區,成都太古里的快里和慢里,以及前灘太古里的石區和木區,均是據此邏輯劃分而來。

  如成都太古里獨創“快里”和“慢里”概念,與成都消費客群以“安逸享樂”為代表的生活態度相貼合,并通過豐富的品牌業態組合創造了“快耍慢活”的商業文化。

來源:公開資料,商業客整理

  至于產品業態配置方面,三個太古里差異不大,主要以零售和餐飲業態為主,其中零售業態尤其是奢侈品占重要地位。

  不過隨著市場變化,太古也在積極調整業態組合,滿足消費者的需求?梢悦黠@看到,近年來餐飲及生活類業態品牌的比例有所上升。

  如北京三里屯太古里在今年一季度引入了Wagas旗下的健康輕食品牌LOKAL的北京首店、山居滿隴浙江會館北京首店等餐飲門店。

  鑒于太古里產品系的特性,商業客認為,三亞太古里應該會在延續現有特征上進行創新。

  目前披露的資料顯示,三亞太古里會因地制宜融入更多海島的藍色元素。這也代表著在建筑形態風格上,三亞太古里會區別于其他三個項目,不過其中還是有一些共通之處。雖然三亞太古里的海島風格與成都太古里的古城建筑形象相差較大,但與前灘太古里、三里屯太古里的現代建筑相似度較高,風格也更現代化。

  商業主題方面,商業客認為,三亞太古里作為全新的海洋風格商業街區,在與免稅城一二期風格形成差異化的同時,會將步行體驗與慢生活的空間營造帶入其中,延續太古里系列項目的重要特色。

  此外,考慮三亞作為旅游城市的特性,消費客群停留的時間較短,必須滿足客群的強消費需求。因此在業態品牌組合上,三亞太古里或許會打造一個目的性明確的購物街區,主要以零售品牌特別是奢侈品為主導,滿足旅游客群的購物需求。

  在此基礎上,或許還會打造一個體驗海島文化的街區,讓三亞的熱帶風光和當地民俗文化特色更好地融入商業當中,為國內外消費者提供高品質的度假休閑和購物體驗。

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